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2024-11-13 08:57:40|已浏览：22次

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上海嘉定华亭「五个院子的别墅」项目资料

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2023年下半年，上海楼市一路走低。

商品房开始由追逐价值回归居住属性本身。

曾经迷恋热盘的购房者们，开始思考更为舒适、宜居的生活方式。

如今，购房者更倾向于考虑产品力、社区环境、居住舒适度、生活品质等因素，大都市圈周边的“微度假”、“5+2”旅居生活方式，正成为一种新刚需。

那么，能承载这一切的当然是与自然“零距离”，有天有地，有庭前花园，有星空露台的别墅！

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环顾当下上海别墅市场，真正能实现这种梦幻改善生活的产品并不多。

首先，上海超低密别墅已是孤品。

上世纪90年代至今，“限墅之路”可谓是层层升级，1.0以下容积率用地已不再批复。

据统计，2023年四个批次土拍，仅有5幅宅地容积率在1.2，容积率低于1.0的宅地已许久未出现。

所以，上海楼市中的独栋、合院别墅早已“卖一套少一套”，是“孤品”的存在。

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其次，上海联排、独栋别墅，上车门槛奇高。

上海低密地块的臻稀程度，直接导致独栋、联排别墅的上车门槛居高不下。

诺大的外环外，2023年联排别墅的套均总价在约990万/套，独栋别墅套均总价更是高达2337万/套。

这让有天有地、有大花园的别墅，变得无比珍贵。

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上海五个院子的别墅相关信息如下：

楼盘地址：位于上海市嘉定区华亭镇嘉行公路 3759 弄34；也有说法是在嘉定区华亭镇协和高尔夫旁1。

交房时间：2025 年 12 月 31 日13。

基本参数3：

开发商：北京控股集团有限公司（国有企业）。

占地面积：约 9.4 万㎡。

建筑面积：约 7.5 万㎡，地上建面约 3.8 万㎡。

绿地面积：约 4.7 万㎡。

绿化率：约 50%。

容积率：0.41。

物业类型：合院别墅。

建筑风格：新中式院墅。

花园面积：100 - 300 ㎡。

共计户数：282 户。

建筑楼层：地下 1 层 + 地上 2 层。

产权年限：70 年。

车位配比：1:1.3（全地下，人车分流）。

车位价格：8 - 10 万（暂定）。

车位租赁：500 元 / 月。

物业公司：上海绿城物业服务有限公司。

物业费用：5.98 元 /㎡/ 月。

最后，纯粹的超低密别墅，含金量十足。

别墅讲究入则藏的静谧，讲究与自然环境的共融。当下的别墅社区大多夹杂高层，产品以叠加、联排为主。

上海超低密别墅项目并不算多，2015年以来，容积率低于0.5的别墅仅有5个项目出售，总价皆在千万级起步，部分甚至达到五千万级。

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所以，纯粹的超低密别墅可遇不可求，总价适中的更是“凤毛麟角”，一旦遇到，千万要把握住机会！

五个院子的别墅，容积率低至0.41，清一色有天有地有院落的新中式合院。

关键是，主力总价500万级就能圆你的合院别墅梦！

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项目首开现场实拍

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项目二期来了，加推88席建面约98-172㎡合院别墅有天（大露台）、有地（地下室）、有花园，超乎想象阔绰空间均价仅约43680元/㎡，总价476万起根据网上房地产公示显示，项目二期将于5月10日全面启动认购！

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以124平户型为例，入口右侧是迎宾的组合造景，选用泰山石组景以及黑松、砾石等中式元素，和小区整体江南水乡风格相得益彰。

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步入院门，首入眼帘的是一个灵动的水系景观组团，通过汀步穿过休息区，南向是一个超大面积的休闲草坪，将会是家庭成员休憩活动的极好的场所。

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进入玄关，超大空间入户玄关，可以在保证了业主私密性的同时定制一排柜子，更好增加室内的储物。

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样板间实景图????一层超大面宽横厅设计，整个东西开间约9.2米，进深约4.5米，采光更加充足。同时，餐客厅一体化，组成大面积家庭公共空间，“零过道”设计避免了面积浪费，实用面积大。地上一、二层拥有约3.6米的尊享层高，大大提高了业主的居住舒适度，即使安装上吊顶、中央空调和地暖，也不会感觉到压抑。

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样板间实景图超大窗墙比，保障通风采光的同时也增加了外观的美观度，打开窗帘后整个院落景观就能引景入户。加上三面采光的效果，室内特别敞亮通透，换个角度欣赏下，透过IMAX级宽幕采光面，户外美景尽收眼底。

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样板间实景图

厨房U型操作台面，操作便捷，并预留了双开门冰箱位置。

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样板间实景图

一楼设置南向卧室，更贴合老人生活，也免去了上下楼的麻烦。打开门可以直接到庭院里，老人的户外互动不需要经过客餐厅，相对独立。

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样板间实景图

二层是休憩区，南侧主卧套房设计，拥有独立衣帽间及主卫，私密性非常好。主卧连接270°观景露台，仰望星空，与家人一起凭栏远眺。

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样板间实景图

朝南次卧，北侧配备生活阳台，动可室外共乐，静可互不干扰。超大面积的双露台设计，皆是附加空间，性价比超高！

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样板间实景图

地下空间层高足足有约3-5.4米，越深代表拓展面积越大，你也就买得更划算。地下室没有死角空间，抬头则有天井自然通风采光，且可开启通风，一举破解了地下室阴暗潮湿，形同鸡肋的大难题。

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样板间实景图

整个地下空间约75㎡，超大空间可以根据个人的喜好去设置功能区。你想要的台球房、影音室、健身房、酒窖、琴房等，一切随心安排，未来将是全龄化家庭式健身房和音乐茶吧。

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样板间实景图

另外，项目使用绿城物业，这无疑为未来居住品质上了一把安全锁！绿城物业以优质的服务赢得了业界的一致好评，连续13年荣获“中国百家最满意物业服务企业”的称号，为业主带来精细、用心的品质生活体验！

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五个院子的别墅实景图

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社区规划

“五个院子的别墅”占地约9.5万方，地上建面仅约3.8万方㎡，首开87套，可以说是“一套房半亩地”，容积率仅0.41，绿地率将近50%，这样的低密产品此后上海很难再见到了！

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首先，0.41的容积率，什么概念？

所有建筑面积之和都不到土地面积的一半，在限墅令下，真的只能用“奢侈品”来形容了。

重点是，别说小高层，就连一丝叠墅的影子都找不到，主力户型皆是地上两层+地下一层，是纯粹的新中式合院社区，平均每栋半亩地。

这样的社区，不仅天际线干净、低伏，整体品质和客户群体都是高端的，趋同的。

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其次，0.41的低容积率，也把更多空间留给了绿化。

整个小区三面环水，西侧、北侧、南侧皆是天然河道，北侧紧邻协和高尔夫球场，约1400亩天然氧吧，实现了纯生态还原。

项目绿地率达到50%，在景观设计上，融汇“海派”艺术神韵，取意传统园林骨法，通过各种创新写意的手法打造上海罕有的院子生活。

园区整体在布局上，采用了街巷式的组团设计，再现“五街八巷九坊”古典风貌。

造景上，则内承中国历史名园营造法式与海派艺术神韵，成就“两轴九园”，绘就一派清雅国风。

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与传统联排不同的是，项目每户都用围墙围合，非常重视私密性。

入户则采用“三进式”方式，一进门、二进厅、三进院，独门独院，归家有序，仪式感满满，满足主人尊崇感。

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街巷式的古典园景，更是具有休闲、观光、游憩等功能的邻里空间。在小区景观道上散步，极具特色的新中式院落，让心境慢下来。

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五个院子的别墅以独栋的尺度打造合院产品，颠覆上海墅居生活的想象。

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另外，不光光是项目本身的产品打造过硬，还有，高端改善人居，城市资源的叠加也是相当重要的。首先，重中之重当属自然资源。五个院子的别墅位处“嘉北生态涵养区”，这里是以“自然原生态体验”为目标打造的北上海生态名片，是政府着力打造的生态品牌。

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区域示意图

周边所种植的树木多达110余种、约10万余株，多条河流环绕，果岭一路之隔，出门即是稻田，让身心浸润在丰沛的阳光与饱含负氧离子的空气之中......北侧的协和高尔夫球场，栽植了大量百年以上树龄的枫树及50年以上树龄的金桂，另配以不计其数的香樟、广玉兰、垂柳等树种与湖泊完美结合，形成了”绿岛效应“。

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五个院子的别墅实景图

其次，项目更专注精神属性的塑造。五个院子的别墅针对都市人身心改善所需，定制“耕、食、趣、养、学”五大主题住区配套，全季、全时、全龄都可尽享丰盈田园之乐。

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五大主题配套示意图

耕——采摘种植园、家庭农场、鲜花浦园......晴耕雨读，亲手收获大地的馈赠；食——绿色美食汇（微醺酿酒厂、烘焙坊）、花园咖啡屋......有颜有料的田园餐店；趣——有机市集、烧烤坪、星空影院、亲子娱乐场......无限好玩，等你慢慢“趣”发现；养——中医SPA馆、户外运动营、艺术馆、手工工艺坊......放松身体，让身心与自然与艺术交融；学——社群爱好组织、全年活动、Party......农旅研学等丰富社群活动，让热爱生活的人走到一起。

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社群活动实景图

生活配套

交通方面：拥有嘉行公路、城北路、沪崇高速、沪太公路；霜竹路、宝钱公路、胜竹路、绕城高速“四纵四横”路网，再加上公共交通和未来开通的社区巴士，往来出行十分的便捷

教育方面：华亭规划了1处高级中学，保留现有九年一贯制学校，远期将民办华武小学扩建为九年一贯制学校；规划在新镇区新增小学1所、规划3所幼儿园，其中在新镇区新增2所幼儿园，保留老镇区现状幼儿园1所，规划基础教育备用地1处（信息来源：嘉定区华亭镇国土空间总体规划（2021-2035）（含近期重点公共基础设施专项规划）

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商业方面：项目南侧邻近嘉定北、主城多个商圈，有日月光中心等多个大型商场，驱车可至。

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生态休闲：项目周边拥有上海协和高尔夫球场、全进马场、浏岛生态科普馆、浏河少儿营地、愚农庄园以及建设中的农居花巷等一系列微度假、轻户外配置。

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图源网络，协和高尔夫俱乐部实景图

平日闲暇之余，可以尽享娱乐健身时光，甚至乘坐专属球车饱览广袤果岭，呼吸纯净空气，为身心做一次绿氧SPA。

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园住民活动实景图

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房地产交易税费主要包括哪些

1、契税：普通住宅：90平米以下：1%。90-140平米：1.5%。140平米以上或是非普宅：3%。商业房或公司产权：3%2、城建税.营业税的7%。费附加税。营业税的3%。

一、房地产交易税费包括哪些？

房地产买卖税费在商品房销售过程中，大致涉及到以下几种税费，包括：契税、手续费、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、中介服务费、房屋所有权登记费、房产税等。

1、契税

根据国家契税条例的规定,房屋买卖要向国家交纳契税,征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取,全部由买方负担。

2、印花税

对房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。

3、营业税

在中华人民共和国境内，转让土地使用权、销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5%。

4、城市维护建设税

缴纳增值税、营业税的单位和个人，是城市维护建设税的纳税义务人。它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税额为计税依据，分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%;纳税人所在地在县城镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%。

5、教育费附加

这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依营业税额为计费依据，税率为3%。

6、土地增值税

转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，都要缴纳土地增值税，土地增值税实行四级超额累进税率。应纳税额=增值额×适用税率增值额=转让收入-扣除项目金额转让收入包括货币收入、实物收入和其它收入。

二、缴纳房地产交易税费有哪些注意事项？

1、契税有1.5%和3%两种。契税征收税率的多少是由房屋是否为普通住宅来决定的。普通住宅界定标准为：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上,单套建筑面积在140（含）平方米以下,实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。这3个条件全部满足的住房为普通住房，普通住宅享受1.5%的优惠税率，非普通住宅则按3%税率征收契税。

2、营业税有征收和不征收两种。如果个人购买的住房不满2年就转让，则业主需支付成交额的5.5%作为营业税；如果已满2年则不需支付该税。

3、营业税有全额营业税和差额营业税两种。如果个人购买的住房不满2年就转让，那么必须支付成交额5.5%的全额营业税；如果个人购买的住房已满2年再转让，普通住宅不用再征收营业税，而非普通住宅（标准同契税优惠中谈到的普通住宅标准）则需付售房收入减去购房价款的差额征收5.5%的营业税。

4、个税有20%和1%两种。根据地税局现行执行的政策，如果不能提供房屋原值的.将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

综上所述，在房地产买卖过程中，缴纳税费是非常重要的一环，应该在签署合同之后完成。房地产交易税费主要包括契税、印花税、中介服务费、城建税和土地增值税等。并且根据新房交易和二手房交易的不同，涉及到的税费也有所区别。国家也会根据社会经济发展而调整税费政策，这些知识购房者要及时了解。

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上海宝山大宁北共富板块佳运·瑞璟湾

是大宁北难得的滨水生态住区

距离1号线呼兰路站直线约1200米

距在建的轨交18号线二期大康路站直线约750米。

佳运·瑞璟湾售楼处电话?：400-8787-554

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宽厅户型+中央空调、全屋地暖

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总价约550万-1200万

步行至18号线二期大康路站（在建）

1号线呼兰路站，5站直达大宁

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从社区、景观到层高、装修，皆是高水准

先看产品，这几年限价，坦白说大部分产品只是及格线水平。但佳运·瑞璟湾是这几年少有的，真正让人眼前一亮，拉高人居标准，打出差异化的精品。在同质化严重的市场，现在买房就要买差异化的产品，价值才能跳脱市场。

首先，本项目容积率1.8，市面上大部分开发商面对这样的容积率更倾向于做利润更高的高低配。但本项目却选择了清一色的小高层，那有什么区别呢？这张示意图会告诉你：

简单来说，同样1.8容积率，高低配的小区，无论从楼间距、楼栋数等，高层住户都是要向低密住户让步，高层住宅的容积率变成了2.4，公共空间和绿化率在被压缩的同时，可能也都集中在低密区域，多多少少存在一种“分摊不均、区别对待”的感觉。（官方售楼处电话?:400-878-7554,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

但纯小高层就不一样，楼栋均好性强，楼间距更宽，公共空间和景观绿化的面积更大，更容易打造出中心景观。观家新房实地考察获悉，本项目楼间距达到约30-38米。

另外，很重要的一点是，相比高低配，纯小高层社区客群层次相对统一，更容易管理也更和谐。（官方售楼处电话?:400-878-7554,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

其次，小高层为14层，那14层有个好处：得房率更高，不管是中间套还是边套，舒适性、隐私性都更好。

因为根据住宅规划消防要求，14层以上必须增加一部消防楼梯，为此市面很多16层的小高层都做了消防连廊，连廊的缺点除了不太美观，还拉长两边套的南北进深，而中间的户型又像在天井中，增加了公摊，得房率低，影响居住舒适度。

第三，本项目建筑层高达到3.1米。（官方售楼处电话?:400-878-7554,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

更高的层高意味着更宽阔的居住空间，也意味着投入更多的建筑成本，这背后是开发商不惜代价为业主一步到位的考量。

事实上，项目建筑层高比市面常规户型高足足约15公分，即使装完中央空调和地暖也不显压抑，而且，项目户型各功能间的门框都拉到顶，尤显气派。

装修是品质的直接体现，本项目不仅是表面看起来品牌好，关键它是真的骨子里用料扎实、用料诚意，也很注重人性化细节处理。细节见真知，开发商打造大宁北标杆的决心，展现得淋漓尽致。（官方售楼处电话?:400-878-7554,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

事实上，现在你去看各项目的样板房，品牌都大差不差，但这里面其实有很大区别。你要知道一个进口好品牌，它的高端产品和普通产品，就像同款汽车的顶配和丐版，价格甚至质量都有很大差距。据了解，大部分项目采用的都是进口品牌的工程款，品牌好，但档次属于该品牌内的中低端款。

选用的都是各大进口、国产品牌的中高端零售款产品，质量等方面远优于工程款。（官方售楼处电话?:400-878-7554,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

日立（或同档品牌）中央空调、菲斯曼（或同档品牌）地暖；方太（或同档品牌）的侧吸油烟机、燃气灶、蒸烤一体机，欧派（或同档品牌）橱柜；科勒（或同档品牌）洁具，摩恩（或同档品牌）龙头、淋雨花洒都是交付标准。

细节更值得点赞！客厅和主卧都标配悬浮吊顶、无主灯设计，背景墙采用皮革和铝合金拼接，也都是实体交付的。厨房拉门采用上轨道设计，地面没有卡槽方便清洗，而这扇门也采用金属镶边，提升质感。甚至就连踢脚线这种容易被忽视的部位，都使用了窄边铝合金，真的诚意满满。（官方售楼处电话?:400-878-7554,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

第四，一个楼盘能不能成为改善，人车分流是重要指标。市面大部分高低配的楼盘，低密区能做到人车分流，但高层区大概率是半人车分流的，存在一定的区别化管理。做到完全人车分流，安全无汽车尾气，居住品质更好。

当然，完全人车分流的小区还有一个好处，更容易打造出优质的园林景观。那说到景观，开发商佳运置业向来就很注重，也是拿手好戏。（官方售楼处电话?:400-878-7554,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

如在浦东的仁和都市花园，严选各类名贵的进口苗木。观家新房获悉，未来小区建成后，同样会选用名贵苗木给业主们带来移步异景的园林级景观。

总结一下，能这么不惜代价砸品质，在当下非常少见，也非常难得。（官方售楼处电话?:400-878-7554,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

这背后一方面是因为佳运置业不借助杠杆资金、无金融风险之忧；另一方面是其打造标杆的决心与信念，在这么一个浮躁的市场下，佳运置业却能够沉下心来精心雕琢品质，把业主居住体验放在首位，甚是难得。

事实上，佳运置业深知品质和口碑才是房企发展的根基，所以一向稳健发展，注重品质。据了解，对于产品的打造都是董事长亲力亲为，眼界、标准绝非操盘者是一般职业经理人的企业可比。

所以这是一家小而美，有着很强品质信念的房企，是当下开发商中的一股清流，值得尊敬和信赖。

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物以稀为贵

中外环改善户型，得房率78%以上

户型也是品质的表现之一，我把它单独拎出来，是因为户型设计格外优秀，我们想让大家能更清晰地看到。

首先，项目主力户型是建面约98-102㎡3房2卫，此外还有建面约123㎡4房2卫、建面约136㎡4房2卫、建面约149㎡4房2卫，建面约166㎡4房3卫。改善型产品丰富，选择面大。

我们统计了宝山中外环2020年至今的建面约120㎡房源的占比：非常少啊！特别今年以来大户型只有约8%，物以稀为贵，将来进入二手房市场，会更占优势！（官方售楼处电话?:400-878-7554,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

其次，项目得房率约78%以上。相比市面常规户型约72-75%得房率，项目有约3-6%的优势。

这是是实实在在的多出来的面积，事实上对实际单价也有很大影响：若按建面约100㎡房型，6%得房率差异，以单价6字头计算，光得房率一项，就有约4000元/㎡的单价差价。（官方售楼处电话?:400-878-7554,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

那得益于高得房率，建面约98-102㎡3房2卫餐厅位置都能放下圆桌，客厅面宽也比一般百平米户型强，重要的是三个房间舒适度均衡，不大可能出现两大一小很影响功能性、体验感的现象。

整体三面宽朝南，入户玄关的设置既避免了视线上的“一眼看穿”，更让出入皆有生活仪式感，同时便于收纳随身物件。（官方售楼处电话?:400-878-7554,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

板式户型格局，客餐厨阳台一线联通，南北通透，每个房间均有良好的独立性、私密性。（官方售楼处电话?:400-878-7554,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

值得一提，阳台不封闭。此外，北次卧都有约3.15米的面宽。

同时双卫配置，避免早高峰如厕困扰，主卫更是做到干湿分离。

另外还有诸多细节，比如餐厅特设餐边柜，很实用，增加收纳，这在现在户型设计中往往被忽视。（官方售楼处电话?:400-878-7554,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

上海宝山【佳运·瑞璟湾】（官方售楼处电话?:400-878-7554,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

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其它户型皆为四开间朝南大面

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